Frequently Asked Questions / Preguntas Frecuentes

As defined by the Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), 2020 - 2023, appraisal, as a noun, is the act or process of developing an opinion of value. As an adjective is of or pertaining to appraising and related functions such as appraisal practice or appraisal services.

Comment: An appraisal is numerically expressed as a specific amount, as a range of numbers, or as a relationship (e.g., not more than, not less than) to a previous value opinion or numerical benchmark (e.g., assessed value, collateral value)

Según lo definido por los Estándares Uniformes de la Práctica Profesional de Tasación (USPAP, por sus siglas en inglés), 2020 - 2023, tasación, como sustantivo, es el acto o proceso de desarrollar una opinión de valor. Como adjetivo es perteneciente o relativo a la tasación y funciones relacionadas, como la práctica de tasación o los servicios de tasación.

Comentario: Una tasación se expresa numéricamente como una cantidad específica, como un rango de números o como una relación (por ejemplo, no más que, no menos que) con una opinión de valor anterior o un punto de referencia numérico (por ejemplo, valor tasado, valor de garantía).

An appraisal report is the verbal, oral or written, communication of an appraisal.

There are various formats and types of appraisal reports. Appraisal reports may be written in form or narrative formats. The types of appraisal reports are appraisal report and restricted appraisal report.

Un informe de tasación es la comunicación verbal, oral o escrita de una tasación.

Existen varios formatos y tipos de informes de tasación. Los informes de tasación pueden redactarse en formato de planilla o narrativo. Los tipos de informes de tasación son informe de tasación e informe de tasación restringido.

An opinion of value is another term for appraisal. Thus, opinion of value = appraisal. There is no difference among these terms. 

Nonetheless, for decades, market participants and professionals have erroneously conceived the idea that an opinion of value is a shortcut as a substitute for an appraisal. 

As in all professions, general public misconceptions of terms, scopes, duties, and services to be provided by a professional class exist because of the same professionals that, when engaged by prospect clients, communicate erroneous information; either out of ignorance, not knowing their job 100%, or just to engulf relationships with clients. And, the overall message perceived, for decades, has been that an opinion of value letter decreases appraisal fees significantly. Because, the appraisal is done with shortcuts, superficially, not performing the applicable appraisal development with the required due diligence.

In this case, the misconception comes from intertwining the concepts of appraisal and appraisal report. The appraisal report is where the analysis and results of the appraisal  are communicated to be delivered. And no matter which type of appraisal report will be delivered, the appraisal must be developed completely. Therefore, there is no difference for an appraisal on how it must be developed if the report was delivered orally, on a single page letter, on a restricted appraisal report, or on an appraisal report.

Una opinión de valor es otro término para tasación. Opinión de valor = tasación. No hay diferencia entre estos términos.

Sin embargo, durante décadas, los participantes del mercado y los profesionales han concebido erróneamente la idea de que una opinión de valor es un atajo, unmarroneo, como sustituto de una tasación.

Como en todas las profesiones, los conceptos erróneos del público general sobre  términos, alcances, deberes y servicios que debe brindar una clase profesional existen debido a que los mismos profesionales que, cuando son contactados por clientes potenciales, comunican información errónea; ya sea por ignorancia, por no conocer al 100% su trabajo, o simplemente para ganar buenas relaciones con los clientes. Y el mensaje general percibido, durante décadas, ha sido que una carta de opinión de valor reduce significativamente los honorarios de tasación. Porque, la tasación se hace con atajos, de manera superficial, no realizando el desarrollo de tasación correspondiente con la debida diligencia requerida.

En este caso, el malentendido proviene de entrelazar los conceptos de tasación e informe de tasación. El informe de tasación es donde se comunica el análisis y resultados de la tasación para ser entregado. Y sea cual sea el tipo de informe de tasación que se entregue, la tasación debe estar desarrollada por completo. Por lo tanto, para una tasación no existe diferencia sobre cómo se debe desarrollar si el informe se entregó oralmente, en una carta de una sola página, en un informe de tasación restringido o en un informe de tasación.

Because, an appraisal presented in a report is the most reliable tool to help you make decisions about your real estate. It is the result of a thorough investigation conducted by a licensed and/or certified real estate appraiser. In Puerto Rico, the Licensed Professional Evaluator (EPA, for its acronym in Spanish), is the only professional authorized to estimate and conclude real estate values ​​in Puerto Rico.

A real estate appraisal makes our most onerous expenditure, a residential home, a worth acquisition. As homebuyers, we need assurance that the residential property is a safe, sound, and sanitary shelter with all the features necessary for protection and maintaining quality of life. With a home we satisfy our basic need for shelter which is where the worthiness comes; which is that value meaningful for a homebuyer for whatever reason, which may or may not be, the same value thought by other homebuyers in the market area and/or similar market areas. A homebuyer is not an investor. Because, while the homebuyer is satisfying the need for shelter, an investor rather seeks an investment endeavor, not to satisfy the need for shelter. In simple words, with an appraisal report, is ensured that a seller, buyer, or investor, reasonable sells for no less, or pays no more for a property than what is actually worth. 

Porque una tasación presentada en un informe es la herramienta más confiable para ayudarle a tomar decisiones sobre su propiedad inmueble. La misma es el resultado de una investigación minuciosa realizada por un tasador con licencia de Evaluador Profesional Autorizado (EPA), y/o certificado. El EPA es el único profesional autorizado en Puerto Rico a estimar y opinar sobre valores de bienes inmuebles en Puerto Rico.

Una tasación de bienes raíces hace que nuestro gasto más oneroso, una casa residencial, sea una adquisición valiosa. Como compradores de vivienda, necesitamos saber que la propiedad residencial sea un refugio seguro, sano y sanitario con todas las características necesarias para la protección y el mantenimiento de la calidad de vida. Con un hogar satisfacemos nuestra necesidad básica de cobijo que es de donde surge el valor; que es ese valor significativo para un comprador de vivienda por cualquier motivo, que puede ser o no, el mismo valor pensado por otros compradores de vivienda en el área de mercado y/o áreas de mercado similares. Un comprador de vivienda no es un inversionista. Porque, mientras el comprador de vivienda satisface la necesidad de vivienda, un inversionista más bien busca una empresa que genere ingresos, no el satisfacer la necesidad de vivienda. En palabras simples, con un informe de tasación se asegura que un vendedor, comprador o inversionista, razonablemente venda por no menos, o no pague por una propiedad más de lo que realmente vale.

Yes, but, in Puerto Rico its use is limited as a benchmark to establish the asking price of a property to be sold. Broker Price Opinions (BPO) are price opinions of real estate brokers. A BPO is a valuable tool for real estate brokers to help selling homeowners establish a sales price for a property to be listed. In Puerto Rico, BPOs do not substitute an appraisal. BPOs are reasonable when done by an experienced real estate broker for properties in residential subdivisions or condominium residential apartment units, due to the uniformity in design which increases the possibilities of having more information available. However, for other types of properties, land developments, urban and rural communities, performing BPOs is a challenge. In this cases, experienced real estate brokers suggest to engage real estate appraisers.

Sí, pero, en Puerto Rico su uso limita para establecer precio de venta de una propiedad a venderse. Las opiniones de precios de corredores (BPO) son opiniones de precios de venta de corredores de bienes raíces. Un BPO es una herramienta valiosa para los corredores de bienes raíces ayudar a los dueños vendedores a establecer un precio de venta para listar una propiedad en el mercado. En Puerto Rico, los BPO no sustituyen una tasación. Los BPO son razonables cuando los realiza un corredor de bienes raíces experimentado para propiedades en subdivisiones residenciales o unidades de apartamentos residenciales en condominio, debido a la uniformidad en el diseño que aumenta las posibilidades de tener más información disponible. Sin embargo, para otros tipos de propiedades, desarrollos de terrenos, comunidades rurales y urbanas, realizar BPOs es un reto. En este caso, los corredores de bienes raíces experimentados sugieren contratar tasadores de bienes raíces.

There is no rule of how long an appraisal lasts. The appraisal is based on an effective date and specific marketing conditions at such date. In this case, the effective date pertains to the specific answer, which can be retrospective, present, or prospective, depending on the appraisal assignment. Many have heard that residential appraisals last six months or one year. This is an unwritten rule created by the financial sector where, if they find an appraisal "too old", another appraisal is requested. The reality is that depending on market conditions, the type of property, location and other relevant factors an appraisal does not expire or can last from a few hours to several years. For example, if an appraiser does his job on a property on a certain day during the morning (which is the effective date of the appraisal) and during the afternoon of the same inspection day, an earthquake occurs that damages the property, the appraisal is no longer useful. Therefore, the appraiser must return to the property to inspect for appraisal purposes, again.

No hay una regla de cuánto tiempo dura una tasación. La tasación se basa en una fecha de efectividad y condiciones específicas de mercado a dicha fecha. En este caso, compete la fecha de efectividad, la cual puede ser retrospectiva, presente, o prospectiva, dependiendo de la asignación de tasación. Muchos han escuchado que las tasaciones residenciales duran tiempo definido. Esto es una regla, no escrita, creada por el sector financiero donde si encuentran un informe de una tasación "muy vieja", solicitan otro informe de tasación. La realidad es que dependiendo de las condiciones de mercado, el tipo de propiedad, localización y otras factores relevantes una tasación puede durar desde unas horas hasta varios años. Por ejemplo, si un tasador realiza su trabajo en una propiedad un día determinado por la mañana (que es la fecha efectiva de tasación) y el mismo día por la tarde, ocurre un terremoto que daña la propiedad, la tasación ya no es corriente. Por lo tanto, el tasador debe volver a la propiedad para inspeccionarla para propósitos de tasación.